Хема де лос Риос, генеральный директор и соучредитель консалтинговой компании Variant, отмечающей свое 15-летие, анализирует текущее состояние сектора недвижимости. По его мнению, нет признаков пузыря или изменения экономического цикла, а скорее наблюдается сценарий стабильности с более скромной доходностью и более ограниченными рисками. Спрос на жилую недвижимость, особенно в Мадриде, остается высоким, поэтому в краткосрочной перспективе корректировка цен не ожидается.
Компания Variant была основана 15 лет назад в разгар экономического кризиса группой молодых специалистов, которые стремились удовлетворить инвестиционные потребности частного капитала, которые в то время недостаточно удовлетворялись крупными консалтинговыми компаниями. Со временем компания эволюционировала в сторону институционального капитала, который сейчас составляет 80% ее бизнеса и позволил ей укрепить свои позиции за счет крупных сделок.
Деятельность Variant сосредоточена на комплексных консультационных услугах по сделкам с недвижимостью с целью решения реальных проблем инвесторов, будь то инвестиции, продажа активов, площадь или финансовая структура. Компания делает акцент на качестве обслуживания и поиске индивидуальных решений, даже для сложных активов.
В настоящее время в фирме работают шесть партнеров — давние друзья — и команда из 20 человек. За последние 15 лет компания консультировала по более чем 250 сделкам, проанализировала более 4500 объектов недвижимости и осуществила сделки на сумму почти 2,5 миллиарда евро. Среди наиболее значимых сделок — консультационные услуги для El Corte Inglés и совместное предприятие EQT Exeter и Grupo Moraval в сфере студенческих общежитий.
Де лос Риос подчеркивает контраст между неопределенностью 2012 года и нынешней стабильностью. По его мнению, капитал ищет предсказуемые рынки, и Испания сейчас воспринимается как страна, где инвестиции можно осуществлять с большей уверенностью, хотя проблемы регулирования сохраняются.
Что касается текущей стратегии, Variant специализируется на жилой недвижимости, особенно в Мадриде, — переоборудовании зданий под жилые помещения, офисы, гостиницы, студенческие общежития, а также активы, связанные со здравоохранением и медико-биологическими науками. Центры обработки данных пока не являются прямым фокусом, хотя он ожидает, что небольшие городские центры обработки данных приобретут большее значение в ближайшие годы.
Что касается традиционных активов, он отмечает высокий спрос на жилье, возобновление интереса к офисным помещениям и процесс консолидации в гостиничном секторе после пандемии COVID-19. По словам Де лос Риоса, продажа портфелей жилой недвижимости крупными фондами отражает окончание инвестиционных периодов, а не спад на рынке.
Что касается цен на жилье, он исключает наличие пузыря, поскольку чрезмерное кредитование, характерное для прошлого, больше не существует. Он признает проблему доступности из-за разрыва между заработной платой и ценами, но настаивает на том, что рынок движется к стабилизации, а не к спаду, поскольку спрос продолжает опережать предложение.
Студенческие общежития по-прежнему имеют потенциал, хотя требуют более точного выбора местоположения и моделей. Они предлагают более высокую доходность, чем традиционная аренда, но также сопряжены с большим риском, что определяет профиль инвестора. Компания Variant недавно открыла офис в Майами, чтобы направить международный капитал в Испанию и диверсифицировать риски, и в настоящее время не планирует дальнейших открытий. В перспективе компания сосредоточена на консолидации своего роста, укреплении внутренней культуры и поддержании модели, основанной на стабильности и обслуживании клиентов.