В Каталонии только что ввели контроль цен на сезонную и комнатную аренду. Начиная с этого месяца, все истекающие договоры должны будут соответствовать уже действующему ограничению цен на постоянное жилье в большинстве регионов. Однако сектор недвижимости предупреждает, что это изменение станет долгосрочной проблемой и что новые правила вызывают сомнения у многих арендодателей, особенно у мелких, не имеющих собственной компании.
«Есть серьезные опасения», говорит Оскар Горгес, руководитель Торгово-промышленной палаты Барселоны. Сезонная аренда, объясняет он, как правило, создает больше проблем, поскольку требует больших расходов: мебель, услуги уборки, коммунальные услуги… все это суммируется.
И вдобавок ко всему, за такую аренду взимается больше налогов. На них не распространяется 50%-ная скидка на подоходный налог, поэтому они облагаются налогом на 100% чистого дохода, но теперь к этому добавляется еще и ограничение цен. Налогообложение, по сути, является одним из вопросов, вызывающих наибольшее количество споров.
По словам Горгеса, с этой новой системой многие владельцы, особенно менее профессиональные, считают, что не смогут окупить свои инвестиции или покрыть расходы на содержание квартиры. «Мы ждем, что они предпримут», добавляет он.
Гифре Омедес, второй вице-президент COAPI Barcelona и генеральный директор Amat Immobiliaris, считает, что ключевым фактором в том, продолжит ли владелец сдавать жилье в сезонную аренду или перейдет к другой модели, будет разница между ценой последнего контракта и новым лимитом. «Мы увидим эффект в течение года; он не будет мгновенным», отмечает он.
Омедес объясняет, что, после подсчетов, у владельцев есть четыре варианта: продолжать сдавать жилье в сезонную аренду, продать квартиру, перейти к аренде на время отпуска или отдыха, что по-прежнему выходит за рамки лимита, или перейти к долгосрочной аренде. «Мы не думаем, что многие выберут последний вариант», предупреждает он.
Правительство Каталонии решило распространить контроль за ценами на сезонную аренду, поскольку подозревало многих арендодателей в использовании этой лазейки для обхода правил. Они предлагали краткосрочные контракты арендаторам, которые фактически проживали там круглый год, просто чтобы повысить арендную плату. По данным Министерства жилищного строительства, эта практика увеличилась на 52% всего за один год. Сейчас она составляет каждый десятый договор аренды. Для сравнения: в первом квартале 2024 года было заключено 2242 договора сезонной аренды, а за тот же период 2025 года - 3417.
Представители сектора недвижимости настаивают на том, что эти случаи мошенничества являются единичными. «Большинство людей выбирают сезонную аренду, потому что чувствуют себя в большей безопасности; они боятся неудобств», говорит Эмилиано Бермудес, заместитель генерального директора Donpiso. Как и Хомедес, он также не считает, что это регулирование значительно увеличит количество объектов долгосрочной аренды.
Среди нововведений закона - создание комиссии, которая будет контролировать договоры и регулировать рекламные платформы и порталы. «Теперь необходимо будет четко доказывать, что аренда является временной, например, с помощью свидетельства о регистрации арендатора», говорит Мерседес Бланко, генеральный директор Vecinos Felices (Счастливые соседи) и член Pimec в Консультативном совете по жилищным вопросам при правительстве Каталонии.
Сектор также требует разъяснений относительно того, какое снижение подоходного налога (IRPF) будет применяться: 100%, если арендная плата заморожена, или 90%, если она снижена?
На данный момент единственным видом аренды, не подпадающим под ценовой потолок в Каталонии, остается аренда жилья для отдыха или развлечений. Но даже здесь правила стали строже. «Причина аренды должна быть подтверждена доказательствами, такими как билеты арендатора туда и обратно», добавляет Бланко. Объявления на порталах и в агентствах недвижимости также должны адаптироваться и отображать всю эту информацию, объясняет Ферран Фонт, директор по исследованиям Pisos.com. Остается неясным, как будет работать система и кто будет отвечать за точность данных.
Кроме того, сезонная аренда - не единственная проблема для этого сектора. Объявление Педро Санчеса о 100% налоговом вычете для тех, кто замораживает арендную плату при продлении контрактов, открыло еще один фронт. Закон о жилье позволяет вычесть до 90% подоходного налога, если цена снижается на 5% в районах с высоким спросом. Однако, судя по предложению президента, кажется, выгоднее заморозить цену, чем снизить ее. Сектор ждет разъяснений от правительства по этому вопросу.
