В последние годы тысячи потребителей в Испании начали подавать иски с целью вернуть расходы, связанные с оформлением ипотеки. Решения судов и изменения в законодательстве прояснили, какая часть этих расходов действительно должна ложиться на банк, а какая — на клиента. Чтобы лучше понять, кто может подать претензию, какие расходы можно вернуть и каков порядок действий, мы обсудили этот вопрос с экспертом по банковскому праву.
В последние годы много говорят о возврате расходов по ипотеке. Почему это так важно для потребителей?
Потому что это один из самых частых видов претензий к банкам. Долгое время многие финансовые учреждения перекладывали на клиента почти все расходы, связанные с оформлением ипотеки. Однако различные судебные решения установили, что часть этих расходов действительно должна была оплачивать банк, что открывает возможность вернуть переплаченные средства многим потребителям.
Что конкретно считаются расходами по ипотеке?
Это расходы, необходимые для оформления ипотечного кредита. К ним относятся оценка недвижимости, услуги управляющего, расходы на регистрацию права собственности, нотариальные сборы и налог на юридические документы (AJD). В зависимости от даты подписания ипотеки, распределение этих расходов между банком и клиентом может различаться.
Что с ипотеками, подписанными до 2019 года?
До 16 июня 2019 года не существовало четких правил, как должны распределяться эти расходы. Со временем судебная практика Верховного суда и Суда ЕС установила критерии. Согласно этим решениям, банк должен оплачивать расходы на регистрацию собственности, услуги управляющего и оценку недвижимости, а также половину нотариальных расходов. Клиент, в свою очередь, оплачивает другую половину нотариальных расходов и налог на юридические документы.
А что с ипотеками после этой даты?
С 16 июня 2019 года вступил в силу Закон о кредитных договорах на недвижимость, который четко устанавливает распределение расходов. В этом случае банк оплачивает расходы на регистрацию, услуги управляющего, нотариальные сборы и налог на юридические документы. Потребитель оплачивает только стоимость оценки и копий документа, которые он запрашивает. Во многих случаях даже оценку берет на себя банк.
Кто может требовать возврат расходов по ипотеке?
В первую очередь те, кто подписал ипотеку до вступления в силу закона 2019 года и оплатил все расходы по принуждению условия договора. Если такое условие обязывало клиента оплачивать их в полном объеме, оно может считаться недобросовестным. В этом случае потребитель может требовать возврат сумм, которые должны были оплачивать банк, включая регистрацию, услуги управляющего, оценку и часть нотариальных расходов.
Какие шаги следует предпринять?
Сначала необходимо собрать документацию. Обычно в ипотечном договоре указано распределение расходов, а также сохраняются счета за каждую услугу: нотариальные услуги, услуги управляющего, регистрация или оценка. Также нужен паспорт (DNI).
Далее подается официальная претензия в банк с требованием вернуть эти расходы. Если банк не отвечает в течение примерно двух месяцев или отклоняет запрос, следующий шаг — судебное разбирательство с помощью юриста, чтобы оспорить условие договора.
Существует ли срок для подачи претензии?
Вопрос срока вызвал много споров. В июне 2024 года Суд ЕС постановил, что срок исковой давности начинается с момента, когда потребитель четко осознает, что условие является недобросовестным. Поэтому во многих случаях возможность предъявить претензию всё еще сохраняется, особенно если нет окончательного решения по конкретному условию.
Какие банки возвращают эти расходы?
На самом деле любой банк может быть обязан их вернуть, если доказано, что оплата производилась по недобросовестному условию. На практике такие банки, как Caixabank, Ibercaja, Bankinter, BBVA и Banco Santander, уже вернули деньги клиентам, либо через внесудебные соглашения, либо после судебного решения.
Примерная сумма возврата? Точной суммы нет, так как она зависит от размера ипотеки и конкретных расходов. Однако во многих случаях это составляет от 1 500 до 3 500 евро. К этой сумме добавляются законные проценты, что может увеличить возврат на 300–600 евро. Кроме того, если дело доходит до суда и банк проигрывает, обычно он обязан оплатить судебные издержки, и потребитель не несет этих расходов.
Возврат расходов по ипотеке стал реальной возможностью для многих потребителей вернуть часть потраченных при подписании кредита средств. Хотя каждый случай зависит от условий договора и даты подписания, действующее законодательство и судебная практика усилили защиту клиента. Поэтому проверка документации по ипотеке и, в случае сомнений, консультация с профессионалом может быть первым шагом к возврату значительной суммы.
Источник: Idealista/news – «Cómo reclamar los gastos de la hipoteca: todo lo que necesitas saber»
