Если вы заключили договор аренды после вступления в силу Закона о жилье в мае 2023 года, будьте готовы: когда придет время пересматривать годовую арендную плату, вы увидите самое большое повышение с момента создания индекса IRAV. Национальный институт статистики (INE) завершил ноябрь с индексом IRAV в 2,29%, самым высоким уровнем с начала ведения статистики год назад. Для более старых договоров, заключенных до принятия нового закона, ситуация еще серьезнее: повышение составляет 3%, согласно последним подтвержденным данным об инфляции за ноябрь 2025 года.
С 26 мая 2023 года индекс IRAV является обязательным ориентиром для пересмотра арендной платы за основное жилье в новых договорах. Этот индекс всегда остается ниже индекса потребительских цен (ИПЦ), который был предыдущим ориентиром и продолжает использоваться для более старых договоров.
Итак, если вы арендодатель и в этом месяце вам нужно уведомить арендатора о ежегодном продлении договора аренды, вы должны сообщить ему, что арендная плата увеличится на 2,29%, если договор привязан к индексу IRAV (индекс рынка недвижимости), или на 3%, если он привязан к индексу потребительских цен (CPI).
Индекс IRAV вырос на четыре сотых процента по сравнению с прошлым месяцем и уже достиг рекордного максимума за свою короткую историю, превысив 2,28% декабря 2024 года. Он находится выше 2% в течение шести месяцев подряд, и с мая этого года постепенно растет с 1,99%. Самый низкий показатель был в марте — 1,98%.
С другой стороны, инфляция в ноябре снизилась до 3%, что на одну десятую процента ниже, чем в предыдущем месяце. Она колеблется в этом диапазоне уже три месяца, завершив 2025 год с одним из самых высоких показателей за год.
Насколько увеличивается арендная плата в зависимости от даты подписания договора? Согласно расчетам idealista/data, договоры, подлежащие обложению налогом на недвижимость (IRAV), срок действия которых истекает сейчас, увидят среднее увеличение примерно на 250 евро в год, или около 21 евро в месяц. В крупных городах, где арендная плата уже превышает 1100 евро в месяц, увеличение будет больше: в Барселоне, Бильбао, Сан-Себастьяне, Мадриде, Пальме и Валенсии годовое увеличение составит более 300 евро.
Действия по договорам, подписанным до принятия Закона о жилищном налоге, продолжают предусматривать продление арендной платы в соответствии с условиями договора. Обычно в качестве ориентира используется индекс потребительских цен (ИПЦ), хотя иногда согласовывается и другой индекс (никогда не превышающий уровень инфляции). При уровне инфляции в ноябре в 3%, арендная плата увеличится в среднем примерно на 330 евро в год, что составляет около 27 евро в месяц. В крупных городах повышение может превышать 400 евро в год, а в Барселоне оно почти достигает 500 евро.
Что должен помнить каждый арендодатель
Арендодателям и арендаторам необходимо четко понимать, что говорится в Законе об аренде жилья: «Обновленная арендная плата должна быть внесена арендатором начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором заинтересованное лицо уведомит их в письменной форме, указав процентное увеличение и, если арендатор этого требует, приложив справку из INE (Национального института статистики). Достаточно будет квитанции за предыдущий месяц».
Короче говоря: если вы хотите повысить арендную плату, убедитесь, что это включено в договор, и уведомите об этом как минимум за месяц. Таким образом, повышение вступит в силу в следующем месяце. Например, если 19 января исполняется год с момента заключения договора, вы можете в декабре уведомить о повышении арендной платы на 2,29% (согласно последним официальным данным), или на 3%, если договор заключен до мая 2023 года.
Запомните: если в договоре аренды не указано ежегодное повышение арендной платы, арендодатель не может повышать вашу арендную плату в течение всего срока действия договора. Всё просто.
Теперь о Справочном индексе арендной платы за жилье (IRAV). Этот индекс объединяет несколько показателей: индекс потребительских цен (ИПЦ), базовую инфляцию и разницу между их ежемесячным ростом. Он также включает параметр, предложенный Генеральным директоратом по экономической политике, который относится к ожидаемому долгосрочному росту индекса.
Все эти различия затем корректируются с помощью коэффициента корректировки, предложенного совместно Генеральным директоратом по жилищному строительству и землепользованию и Генеральным директоратом по экономической политике, исходя из состояния рынка аренды на тот момент.
И что же происходит со всем этим? Итак, индекс, используемый в качестве верхнего предела для ежегодного обновления арендных цен, будет представлять собой наименьшее значение среди годовых колебаний ИПЦ, базовой инфляции и среднего значения, скорректированного в соответствии с утвержденной методологией.
Публикуя этот индекс, Национальный статистический институт (ИНИ) выполняет свои обязательства в соответствии с Законом о праве на жилье: до 31 декабря 2024 года ведомство должно определить эталонный индекс для ежегодного обновления договоров аренды. Этот индекс служит пределом для предотвращения непропорционального повышения арендной платы.
