Совет министров только что утвердил королевский указ, регулирующий страховое покрытие для защиты арендодателей от потенциальных невыплаты арендной платы, но только для договоров с молодыми людьми и уязвимыми лицами, действующих по состоянию на 30 января 2025 года. Автономные сообщества (CCAA) будут отвечать за управление этой помощью, хотя бюджет пока неизвестен.
Эта гарантия, которая была недавно представлена, уже включена в проект нового Государственного плана жилищного строительства на 2026-2030 годы, который правительство должно утвердить в ближайшие недели. План включает в себя ряд гарантий для покрытия невыплаты арендной платы, но только в очень специфических случаях.
Для того чтобы арендодатели могли воспользоваться этим государственным страхованием, они должны соответствовать нескольким требованиям:
- Подписать договор аренды с лицом моложе 35 лет или уязвимым лицом (как определено каждым автономным сообществом).
- Не устанавливать арендную плату выше национального индекса.
- Внести требуемый законом залог и своевременно его оплачивать.
- Подпишите гарантийное соглашение с арендатором, используя утвержденный Администрацией шаблон.
Кроме того, автономные сообщества могут добавить дополнительные условия, если сочтут это необходимым. Страховое покрытие действительно только в случае неплатежей или ущерба, связанного с договорами, действующими по состоянию на 30 января 2025 года.
Что же покрывает страховка? В основном, следующее:
- Неуплата арендной платы
- Ущерб имуществу
- Неоплаченные коммунальные счета
Арендодатели, своевременно уплачивающие налоги и взносы в социальное обеспечение, или сообщества, заключившие страховой договор с арендодателями, смогут воспользоваться этой мерой.
На данный момент ни бюджет, ни точная сумма этой государственной гарантии не ясны. Министерство жилищного строительства и городского развития перечислит средства автономным сообществам в последнем квартале года, но только после того, как они подтвердят наличие покрываемых неплатежей. Кроме того, каждые шесть месяцев сообщества должны будут направлять в Министерство отчет о том, как они использовали эти страховые выплаты.
Для получения этой страховки арендодатели должны соответствовать средним ценам на аренду жилья, установленным Государственной системой ориентировочных цен на аренду жилья (SERPAVI), созданной самим Министерством жилищного строительства.
А что думает об этом отрасль? Ассоциация владельцев арендной недвижимости (ASVAL) далека от убежденности. Они настаивают на том, что государственная политика должна обеспечивать правовую определенность и четкие правила, и что нет смысла постоянно объявлять о мерах, которые не реализуются и не оказывают реального воздействия. Более того, они указывают на то, что эта государственная страховка от неплатежей уже трижды представлялась только в 2025 году. По мнению ASVAL, привязка гарантии к лимиту SERPAVI — ошибка, поскольку этот индекс не отражает реальную рыночную цену. Они утверждают, что там, где она уже действует, индекс сильно оторван от реальных цен, поэтому он не является полезным ориентиром для новых политик.
Кроме того, они считают, что эта гарантия непривлекательна для арендодателей за пределами районов с высоким спросом. Они считают маловероятным, что арендодатель в тихом городке снизит арендную плату ниже порога SERPAVI (Национальная жилищная служба) только для того, чтобы получить доступ к гарантии, которая до сих пор плохо определена и вызывает множество вопросов. Компания Alquiler Seguro (Безопасная аренда) не стесняется в выражениях: по их словам, новая система государственных гарантий от неплатежей по арендной плате, одобренная Советом министров, не работает и оставляет большинство арендодателей без защиты. Компания ясно дает это понять в своем заявлении: гарантия не распространяется на тех, кто сдает жилье людям старше 35 лет, не считающимся уязвимыми, а также не распространяется на договоры с арендной платой, превышающей государственный индекс. И, честно говоря, это касается почти всех.
Дэвид Карабальо, генеральный директор Alquiler Seguro, видит ситуацию так: правительство протолкнуло меру, которая, хотя теоретически и является позитивной, в конечном итоге оказывается бесполезной из-за своих ограничений. «Правительство снова оставляет арендодателей без защиты», — настаивает он, называя эту меру бесполезной. По его словам, хотя выселение уязвимых арендаторов запрещено, система государственных гарантий, обеспечивающая реальную защиту всех арендодателей от неплатежей, не внедряется.
Главная проблема, по мнению Карабальо, заключается в том, что доступ к гарантии имеют только арендодатели, сдающие жилье по цене ниже установленного государством индекса, хотя всем известно, что большинство договоров заключены по цене выше этой отметки. В конечном итоге, это требование исключает из числа получателей помощи практически всех, кто в ней действительно нуждается.
Хосе Рамон Зурдо, юрист, специализирующийся на вопросах аренды жилья, и генеральный директор Агентства по ведению переговоров об аренде (ANA), также ясно видит ситуацию: любая помощь, увеличивающая предложение арендного жилья, приветствуется, но принятые сейчас меры настолько ограничительны, что вряд ли принесут пользу кому-либо. Они не только распространяются на арендаторов моложе 35 лет или уязвимых лиц, но и применяются только к арендодателям, установившим арендную плату ниже базового индекса. А это, за исключением районов с высоким спросом, почти никогда не происходит, поскольку реальные рыночные цены намного выше.
Зурдо прямо заявляет: «Эти субсидии дойдут до очень немногих. Большинство арендодателей останутся без помощи и, не в силах ждать или выдержать ожидание получения помощи, в итоге продадут свою недвижимость. Кроме того, помощь можно запросить только тогда, когда недвижимость свободна, и именно тогда начинается шестимесячное ожидание, так что, похоже, это будет долгий процесс».
Вдобавок ко всему, Зурдо считает весьма вероятным, что этот Королевский указ не пройдет через Постоянный комитет Конгресса, поскольку левые партии, такие как Sumar, Podemos, Bildu и Esquerra Republicana, почти наверняка проголосуют против него.
Со своей стороны, Министерство жилищного строительства объявило, что договоры, действующие на 30 января 2025 года, будут подпадать под действие этой меры. Тем не менее, само правительство признает, что если существует всеобщая защита арендаторов от выселения, то должна быть и защита арендодателей от неуплаты арендной платы. «Принуждать арендодателей финансировать социальную политику правительства безответственно», — заключает Алкилер Сегуро.