Ключевая проблема: С конца 2020 по конец 2024 года предложение жилья для долгосрочной аренды в Испании сократилось на 56% (более 201 000 объектов, данные idealista). Это происходит на фоне растущего спроса и рекордных цен, затрудняя доступ к жилью для семей.
Миф о туристическом жилье: Часто вину возлагают на краткосрочную (временную) и туристическую аренду. Однако данные показывают их ограниченную роль:
- Краткосрочная аренда: Рост на 41% (+7 510 объектов).
- Туристическое жилье (AirDNA): Рост на 30% (+85 600 объектов).
Даже если *все* покинувшие долгосрочный рынок объекты перешли в эти сектора, это объяснило бы лишь 46% потерь. Остается неучтенным 54% (более 108 000 объектов).
Главная причина: Правовая неопределенность. Политика последних лет создала неблагоприятные условия для собственников:
1. Реформа Закона об аренде городского жилья (LAU, 2019 г.): Усиление регулирования договоров.
2. Запрет выселения уязвимых арендаторов: Действует с пандемии.
3. Ограничение роста арендной платы (2022 г.): Сначала из-за войны в Украине, затем индексация ниже инфляции.
4. Закон о жилье (2023 г.): Введение "зон напряженности рынка" с потолками цен на новую аренду.
Эти меры, направленные на увеличение предложения и снижение цен, дали обратный эффект: предложение сократилось при растущем спросе.
Куда делись объекты? Собственники выбирают альтернативы:
1. Продажа: Рынок купли-продажи переживает бум (более 600 000 сделок ежегодно, данные MIVAU). Значительная часть бывших арендных объектов, вероятно, продана.
2. Пустующее жилье: Собственники выводят объекты из оборота в ожидании стабильности (примеры: 97 000 пустующих объектов в Мадриде, 36 300 в Валенсии).
3. Туристическая/краткосрочная аренда: Вносят вклад, но не являются основной причиной кризиса.
Ситуация в крупных городах (2020-2024):
- Мадрид: Потеря -57 500 объектов долгосрочной аренды. Краткосрочная (+200) и туристическая (+7 500) аренда объясняют лишь 13.4% потерь. Рекордные продажи и 97 000 пустующих объектов.
- Валенсия: Спад 63% (-~10 000 объектов). Краткосрочная и туристическая аренда (+~3 600) объясняют 35%. 36 300 пустующих объектов.
- Малага: Потеря ~7 000 объектов. Краткосрочная и туристическая аренда (+~3 670) объясняют 52%. Активизация продаж, 6.3% пустующего жилья.
Кризис долгосрочной аренды имеет комплексные причины. Рост туристического/краткосрочного сектора – лишь один фактор. Ключевым сдерживающим фактором для собственников является правовая неопределенность, вызванная госрегулированием. Властям всех уровней (ст. 47 Конституции) необходимо разрабатывать эффективные меры, восстанавливающие доверие к рынку долгосрочной аренды и комплексно решающие проблему нехватки предложения.