То, о чём только что договорились Женералитет Каталонии во главе с Сальвадором Ильей и партия «Комунс» Жессики Альбиах, в Испании не происходило уже много лет. Речь идёт о реформе закона о градостроительстве, которая даёт муниципалитетам право ограничивать, кто может покупать жильё в зонах с особенно напряжённой ситуацией.
Если внимательно рассмотреть эту меру, возникает несколько ключевых вопросов, которые помогают понять её суть.
В чём заключается реформа?
Покупка и продажа жилья не запрещаются, но вводятся условия относительно его использования.
В муниципалитетах, признанных «напряжёнными зонами»:
A) Если у вас пять и более объектов недвижимости (так называемый «крупный собственник»), вы можете купить только:
- один дом или квартиру — исключительно для собственного проживания,
- либо целые здания, но при условии сдачи квартир в аренду по ограниченным ставкам и соблюдения уже действующих договоров.
B) Если вы небольшой собственник, вы можете покупать при условии, что:
- используете жильё как основное место проживания,
- приобретаете его для близких родственников,
- либо сдаёте в аренду в пределах ценовых ограничений, установленных Женералитетом.
Кроме того, разрешается иметь только одну вторую резиденцию, и её нельзя превратить в туристическую аренду.
В чём идея?
Женералитет стремится остановить спекулятивные покупки — когда фонды или частные лица приобретают жильё, чтобы держать его пустым или продать позже дороже.
Главная цель — чтобы жильё выполняло свою социальную функцию и чтобы увеличилось предложение доступной аренды на рынке, где 90% каталонцев ощущают ценовое давление.
Выдержит ли это юридически?
Правительство запросило юридические заключения, и, по крайней мере на бумаге, мера может соответствовать Конституции, если выполняются три условия:
- она временная,
- применяется только к официально признанным напряжённым зонам,
- ограничения являются соразмерными.
Тем не менее почти наверняка крупные собственники и инвестиционные фонды оспорят закон в судах.
Применяется ли это в других странах?
Это не редкость. Похожие механизмы существуют в Сингапуре, Канаде и Нидерландах, хотя правила и строгость ограничений различаются.
В Испании это был бы первый случай, когда автономное сообщество вводит подобные ограничения в собственный градостроительный закон.
Какие экономические риски?
- Может сократиться инвестиции в недвижимость.
- Замедлится строительство нового жилья.
- Увеличится количество судебных споров.
- Муниципалитетам может не хватить ресурсов для контроля.
- И, безусловно, некоторые попытаются обойти правила.
Чрезмерное регулирование может отпугнуть участников рынка и сократить предложение.
А возможные преимущества?
- Может вырасти предложение аренды с контролируемыми ценами.
- Станет меньше пустующих квартир, удерживаемых для спекуляции.
- Частная собственность приблизится к той социальной роли, о которой говорят многие.
- Усилятся государственные жилищные политики.
Если всё будет реализовано грамотно и не станет постоянной нормой, это может снизить давление в наиболее проблемных районах.
Вывод
Предложение правительства — это серьёзное вмешательство в рынок недвижимости, продиктованное общественным давлением и стремительным ростом цен на жильё.
Это не полный запрет, а попытка переосмыслить назначение собственности в проблемных зонах. Технически это выборочное вмешательство с мощным политическим и социальным подтекстом.
Успех будет зависеть от того, как муниципалитеты реализуют меру, как отреагирует рынок и оставят ли её в силе суды.
По сути, это не революция, а масштабный регуляторный эксперимент. Если удастся найти баланс между правовой определённостью и социальной целью, другие регионы могут последовать примеру. Если нет — эффект может оказаться обратным: ухудшение предложения и отток инвесторов.
Prez, M. et al. (2026) La Generalitat Proh, El Mundo.
Доступно на: https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2026/02/19/6996c77be4d4d876518b4571.html
(Дата обращения: 20 февраля 2026 г.)
