Май 2015 года. Ада Колау стала мэром Барселоны с четкой идеей: ограничить выдачу лицензий на туристические апартаменты. Ее план преследовал две цели: снизить зависимость города от туризма и одновременно ограничить рост арендной платы.
За два срока ее полномочий количество лицензий выросло с 9606 до 10101. Да, были некоторые исключения в менее насыщенных районах, и в целом число практически не увеличилось. Тем не менее, цены на аренду продолжали расти: на 52,5% выше, в то время как население выросло всего на 3,5%. Предложение апартаментов увеличилось, но спрос вырос гораздо больше.
Если мы посмотрим на данные по каждому району за период с 2015 по 2023 год, то не всегда будет прямая корреляция между высокой арендной платой и туристическими апартаментами. На самом деле, по данным Idealista, арендная плата выросла больше в районах с меньшим количеством объектов краткосрочной аренды. В районе Ноу-Баррис наблюдался рост на 57,6%, в Сант-Андреу — на 56,2%, в Орта-Гинардо — на 55,6%, а в Сьютат-Велья — «всего» 40,5%. Но в мае 2025 года доля краткосрочной аренды жилья в первых трех районах не достигла даже 0,3% от зарегистрированного жилищного фонда. В историческом центре же она составила 3,1%.
Теперь Хауме Кольбони хочет пойти дальше, чем Колау. Он пообещал ликвидировать всю краткосрочную аренду жилья к 2028 году, если останется у власти. Чего Колау никогда не осмеливался сделать. По его словам, это облегчит жителям Барселоны доступ к аренде или покупке квартиры.
Но, честно говоря, это звучит как популистское обещание. Настолько, что городской совет заказал доклад у четырех профессоров Барселонского института экономики в поддержку мэра. Согласно этому исследованию, исключение краткосрочной аренды жилья снизит арендную плату на 8–13,4%, а цены покупки — на 6,1%.
Мне в это трудно поверить. И вот мои причины. Во-первых, контроль за арендной платой: правительство Каталонии объявило Барселону районом с высоким спросом и ввело ограничения. Арендодатели могут устанавливать рыночную цену только для квартир, построенных менее пяти лет назад. А таких квартир немного, потому что 30% новых зданий (если их площадь превышает 600 м2) должны быть социальным жильем.
Если квартира старше или возвращается на рынок после пяти лет сдачи в аренду, арендодатель должен скорректировать цену в соответствии с Государственной справочной системой. А если на рынок впервые выходит унаследованная квартира, арендодатель должен предоставить арендатору скидку от 25% до 40%.
Если вы владеете недвижимостью для краткосрочной аренды, вы будете зарабатывать меньше половины того, что заработали бы, сдавая ее в аренду традиционным способом. Даже сезонная аренда более прибыльна, хотя и менее эффективна с точки зрения подоходного налога.
Таким образом, если в 2028 году запретят краткосрочную аренду, почти никто не будет сдавать жилье в традиционную аренду. Некоторые продадут его и заберут деньги из Каталонии. Другие будут сдавать его в аренду на сезон, если это позволяет закон. А найдутся и те, кто просто оставит его пустым, ожидая лучших времен. Однако большинство подаст в суд на городской совет за упущенную выгоду, поскольку лицензии на краткосрочную аренду не временные, а бессрочные.
А что, если вдруг отменят контроль за арендной платой? Даже тогда мало что изменится. Большинство владельцев предпочтут сезонную аренду. И спрос продолжит стремительно расти, с ограничениями цен или без них.
А если сезонная аренда также будет запрещена, снижение традиционной арендной платы будет незначительным в Сьютат-Велье, Эшампле и Грасии и практически незаметным в Ноу-Баррисе, Сант-Андреу и Орта-Гинардо. Таким образом, исчезновение краткосрочной аренды жилья — это не панацея, как некоторые обещают. Всё это происходит, по сути, потому что в первых трёх районах Барселоны гораздо больше существующих туристических апартаментов, чем в последних трёх. Короче говоря, выигрывают более состоятельные семьи, а семьи рабочего класса практически не получают никакой выгоды.
Правда в том, что в Барселоне очень мало туристических апартаментов, вопреки распространённому мнению. В настоящее время зарегистрировано 10 295 лицензий, но, по данным INE (Национального института статистики), на основных порталах недвижимости представлено всего 9 579 туристических апартаментов. Эта цифра составляет 1,26% от всего жилого фонда и едва 4,3% от обычных арендных апартаментов.
Поэтому, даже если бы все эти апартаменты были выставлены на рынок, я не понимаю, как цены на вторичное жильё могли бы упасть на 6,1%, как утверждают исследователи из Барселонского института экономики. И тем более, если бы все они были выставлены на рынок одновременно, чего почти наверняка не произойдёт.
Во-первых, потому что эти квартиры отличаются качественной инфраструктурой и расположены в престижных районах. Они очень привлекательны для иностранцев, для каталонских семейных инвестиционных фондов, ориентированных на долгосрочные инвестиции, а также для состоятельных жителей Барселоны. В Барселоне квартиры, предназначенные для иностранцев, продаются дороже, и эта разница еще больше, когда рынок находится на подъеме.
Во-вторых, потому что бум на рынке недвижимости в городе огромен: спрос значительно превышает предложение. Сегодня, если квартира продается по рыночной цене, покупатель обычно находится менее чем за три месяца. В-третьих, владельцы этих квартир прекрасно осознают их ценность. Они не собираются продавать их кому попало, они хотят получить определённую цену.
Они не будут пытаться продать быстро, а будут ждать столько, сколько потребуется, чтобы получить желаемую цену, или хотя бы что-то близкое к ней. Так обычно происходит с элитными апартаментами, пока рынок стабилен и владельцу не нужны деньги на текущие расходы.
В конечном итоге, отмена краткосрочной аренды в 2028 году не приведёт к значительному снижению арендной платы или цен на жильё. Если кто-то и выиграет от их исчезновения, так это домохозяйства из верхнего среднего класса. Домохозяйства с низким доходом, безусловно, не выиграют. В таких районах, как Ноу-Баррис, Сант-Андреу и Орта-Гинардо, краткосрочная аренда практически отсутствует: она не достигает даже 0,3% от общего жилищного фонда.
С экономической точки зрения и с точки зрения недвижимости, отмена краткосрочной аренды не имеет особого смысла. Она приносит местным предприятиям больше дохода, чем отели, потому что её гости чаще пользуются услугами района. Кроме того, она платит больше налогов, чем другие виды жилья.
Закрытие рынка аренды жилья для отдыха приведет к двум последствиям: нехватке мест размещения в городе во время крупных мероприятий и снижению конкуренции в гостиничном секторе. В конечном итоге это приведет к росту цен на номера и увеличению прибыли отелей.
На практике это означает перераспределение средств от среднего класса (которому принадлежит большая часть жилья для отдыха) к богатым и инвестиционным фондам, владеющим отелями. Такое перераспределение прямо противоречит тому, что якобы отстаивает партия мэра.