К концу 2025 года ситуация с жильем в Испании, проще говоря, станет национальной чрезвычайной ситуацией. Нехватка жилья наблюдается повсюду. Это уже хроническая проблема. Но вместо того, чтобы сосредоточиться на корне проблемы — нехватке предложения — политические дебаты по-прежнему одержимы контролем над ценами. Все настолько поляризовано, что трудно представить выход. Мы застряли в этом замкнутом круге на годы. Необходимы реальные перемены: прислушиваться к экспертам, использовать данные и отбросить идеологическую риторику. Честно говоря, трудно представить, как мы сможем исправить то, что уже сделано. Недавно объявленные меры лишь усугубляют ту же ошибку.
Проблема не только политическая; она также влияет на то, как мы говорим об этом вопросе. Жилищный сектор живет в своего рода «постправдивом» пузыре. Даже учреждения ставят под сомнение достоверность данных именно тогда, когда цифры показывают, что проводимая политика не работает или даже приносит больше вреда, чем пользы.
Неопределенность в законодательстве тоже не помогает. Нет минимальных соглашений, что делает невозможным принятие законов, облегчающих доступ к жилью. Если ничего не изменится, к 2026 году все указывает на то, что мы окажемся в той же ситуации или даже хуже: рост цен как на покупку, так и на аренду, и все меньшее количество доступного жилья на обоих рынках.
Аренда
Рынок аренды находится на пределе своих возможностей, почти в состоянии катастрофы. Годами мы принимали законы, призванные защитить арендаторов, имеющих договоры аренды, но в то же время они игнорировали тех, кто ищет жилье. Даже те, кто сейчас чувствует себя в безопасности, будут вынуждены вернуться на рынок, когда истечет срок их договоров, и поймут, насколько все сложно. Дисбаланс между арендодателями и арендаторами усугубляется. Тысячи квартир исчезают с рынка аренды — многие продаются — и это означает, что проблема заключается уже не только в цене, но и в абсолютной невозможности снять жилье, даже если у вас есть деньги на оплату.
Интересно, что политический тупик затормозил принятие новых законов, которые еще больше осложнили бы рынок аренды, что частично предотвратило еще большие проблемы. Но, поскольку все зависит от парламентских расчетов, нет никаких гарантий, что некоторые из этих предложений не будут вновь приняты в любой момент.
К 2026 году мы увидим стабилизацию цен в районах с установленными законом ограничениями, в то время как там, где нет контроля, они продолжат расти. Проблема в том, что те, кто ищет жилье, платят цену за этот контроль: меньше предложения, более жесткие условия. Рынок превращается в своего рода поле битвы для арендаторов: одни выигрывают от ограничений для арендодателей, а другие даже не могут найти жилье.
И здесь кроется настоящая трагедия аренды в Испании. Найти квартиру стало настоящим хаосом. Более 50 человек соревнуются за каждое объявление на Idealista. И дело не только в цене: с каждой сдачей жилья начинается «кастинг», и выбирается только самый надежный кандидат. Остальные продолжают поиски, попадая в цикл отбора, где всегда найдется кто-то, предлагающий больше гарантий. Семьям с детьми, пожилым родственникам, одиноким родителям или тем, у кого единственный источник дохода, это практически невозможно. Обычно их никогда не выбирают.
При таком количестве претендентов арендодатели выбирают тех, кто предлагает наибольшую гарантию оплаты, — и многие арендаторы соответствуют финансовым требованиям, значительно превышающим установленный законом минимум. Результат: рынок аренды становится более элитарным. Чем меньше доступных арендаторов, тем сложнее соответствовать требуемому профилю. Многие люди, которые раньше не испытывали проблем с арендой, теперь оказываются исключены. В конечном итоге, законы, призванные защитить наиболее уязвимых, сначала вытеснили их с рынка, затем уязвимыми стали те, кто мог, а теперь исключают целые группы.
Покупка жилья
Цены на жилье, по прогнозам, завершат год с ростом более чем на 15% по сравнению с прошлым годом. Мадрид и Валенсия лидируют по росту, значительно опережая средний показатель по стране. Барселона находится в совершенно другой лиге: там цены растут лишь на однозначные числа, поскольку они компенсируют дефицит предложения за счет недвижимости, ранее сдаваемой в аренду.
Спрос почти полностью сосредоточен на существующем рынке жилья, но этого уже давно недостаточно. Ежегодно строится около 100 000 новых домов, но, если посмотреть на данные о продажах, большая часть проданных домов сдается в аренду. Эта стратегия имеет срок годности. Предложение арендного жилья продолжает сокращаться, и если ничего не изменится, поддерживать темпы продаж будет практически невозможно. Нам необходимо вернуть строительные краны во многие города. Мы должны прекратить демонизировать строительство и положить конец политическому шуму, который блокирует ключевые реформы, такие как Закон о земле, который ускорил бы строительство нового жилья. Также нельзя игнорировать нехватку квалифицированной рабочей силы. Сектору необходимы смелые политические меры для привлечения и обучения необходимых работников.
Спрос на покупку жилья запредельно высок, но рекордные цены делают жилье недоступным для многих семей. Хотя получение финансирования является разумным, проблема заключается в том, что оно требует сбережений, недоступных большинству. Тем не менее, разрыв между спросом и предложением настолько велик, что даже если часть спроса сократится, цены не упадут. В лучшем случае темпы роста немного замедлятся.
Кроме того, цены растут гораздо быстрее, чем доходы семей. Покупка дома требует все больших усилий, и на крупных рынках уже превышены лимиты, рекомендованные финансовыми экспертами.
Продажа жилья
Продажи достигли исторического максимума, превысив 700 000 единиц, но в последние месяцы наблюдается замедление. Основная причина – высокие цены и нехватка доступного жилья. Поддерживать такой темп в ближайшие кварталы представляется сложной задачей. Рынок, скорее всего, стабилизируется, в первую очередь за счет долгосрочной, сезонной и краткосрочной аренды, что окажет значительное влияние на эти сегменты.
Ипотека
В отличие от 2024 года, ипотечное кредитование началось в начале года уверенно, но затем темпы роста снизились. Благоприятная обстановка, низкие процентные ставки и высокий уровень занятости, привели к высокому спросу и готовности банков предоставлять кредиты. Конкуренция между банками привела к появлению предложений ниже стоимости заемных средств: фиксированные ставки ниже 2% и смешанные ставки ниже 1,5% для первоначальной фиксированной части. В этих условиях ипотечные кредиты с плавающей ставкой практически исчезли, а количество переоформлений ипотечных кредитов также значительно сократилось после бума смены банков в 2023 и начале 2024 года.
Что касается 2026 года, все указывает на то, что ипотечный рынок останется стабильным. Банки продолжат предлагать агрессивные условия, хотя, возможно, несколько менее доступные. Нам необходимо внимательно следить за ценами на жилье, экономикой и уровнем безработицы, поскольку это самые большие риски на следующий год. Хотя 2026 год не будет таким впечатляющим, как 2025, все указывает на то, что он все равно будет хорошим годом для ипотечного рынка.
Короче говоря, 2026 год, похоже, станет годом преемственности: рост цен, высокий спрос, ограниченное предложение и общественная дискуссия, в большей степени сосредоточенная на поиске виновных, чем на поиске реальных решений.
