Барселона вновь поставила жилищный вопрос в центр всех политических и социальных дебатов. Городской совет принял решение постепенно аннулировать 10 000 лицензий на туристические апартаменты до 2028 года. В то же время Министерство жилищного строительства нанесло удар по цифровым платформам: оно требует удалить тысячи объявлений, не соответствующих новому государственному реестру. Обе меры направлены на достижение одной и той же цели - сокращение количества туристических апартаментов, но они вновь поднимают важный вопрос: действительно ли эти меры помогают решить проблему доступности жилья?
В то время как Барселона уже установила дату исчезновения туристических апартаментов, Министерство распорядилось удалить десятки тысяч объявлений о сезонной аренде и туристических апартаментах. Многие подали заявки на обязательную регистрацию, но более 20% из 412 000 заявок по всей Испании были отклонены из-за несоответствия закону. Барселона входит в число городов с наибольшим количеством отклоненных объявлений. Это подчеркивает конфликт между городами, которые ужесточают контроль, и другими, которые более гибки.
Иньяки Унсаин, персональный консультант по недвижимости и директор ACV Gestión Inmobiliaria, не видит реального влияния этих мер на рынок жилой недвижимости. «Это затрагивает всего 1,3% жилого фонда Барселоны. Даже если все эти квартиры станут арендным жильем, эффект будет минимальным по сравнению с жестоким дефицитом, который мы наблюдаем», - говорит он. По его мнению, нужно смотреть глубже: проблема заключается в отсутствии стабильного предложения и правовой определенности для арендодателей. «Они не решают реальную проблему: жилья недостаточно, и владельцы все больше опасаются из-за правовой неопределенности».
Унсаин настаивает: пока не увеличится количество жилья для долгосрочной аренды, а правила не будут ясными и предсказуемыми, ограничение аренды для туристов не снизит цены и не смягчит напряжение. По его словам, каталонский рынок больше не имеет только проблемы с ценами, а чистой проблемы дефицита. «В Каталонии главная проблема в том, что нет квартир в аренду. Рынок крайне напряженный, не только в Барселоне, но и почти во всем регионе».
Эксперт также отмечает, что изменения в законодательстве и расширение районов с высоким спросом привели к тому, что многие арендодатели снимают свои квартиры с рынка аренды. «Мы видим, как все больше владельцев снимают свои квартиры, потому что не чувствуют себя юридически защищенными, особенно в случае неплатежей или проблем с договором. Это заставляет многих предпочитать продажу. В результате рынок аренды сократился как никогда раньше». Результатом является меньшее количество заключенных договоров и стремительный рост спроса, обусловленный ростом населения, сменой работы и изменением образа жизни.
И это проблема не только в Барселоне. Муниципалитеты в столичном регионе и других каталонских столицах находятся в аналогичной ситуации. «Окраины перестали быть второстепенными рынками. Они поглотили спрос, вытесненный из Барселоны, и теперь тоже испытывают давление, с меньшим количеством договоров и быстрым ростом цен», - объясняет он.
Ко всему этому следует добавить изменения, произошедшие после пандемии: возросшая мобильность между городами, стремление к большей площади и рост удаленной работы, которая получила лишь частичное распространение. «Эти изменения также оказали давление на рынки, которые ранее служили убежищем».
Что касается ликвидации легальных туристических апартаментов, Унсаин указывает на другую проблему. «Международный опыт показывает, что если внезапно убрать регулируемое предложение без усиления проверок, рынок переходит в теневую экономику, а это только приводит к еще большему беспорядку и нестабильности». Он также предупреждает, что регулирование краткосрочной аренды сделало ее непривлекательной для многих владельцев. «Необходимость обосновывать временный характер аренды и риск переклассификации квартиры в основное место жительства создают большую неопределенность».
С сокращением предложения и высоким спросом Барселона вступает в решающий этап. Дискуссия уже не ограничивается только туристическими апартаментами. Теперь вопрос в том, как действительно расширить жилищный фонд и восстановить стабильность рынка, который, по мнению экспертов, никогда не был так напряжен, как за последние десять лет.
