Стоимость недвижимости в Испании достигла исторического уровня. Данные Банка Испании показывают, что стоимость домов, принадлежащих испанским семьям, превысила 7 триллионов евро, что является беспрецедентным достижением с 1980 года, когда начался подсчёт. За последний год жилая недвижимость выросла на 12,2%. А если посмотреть на динамику с 2013 года, когда сектор достиг дна после кризиса, то рост превышает 70%.
В настоящее время этот объём составляет 680% годового располагаемого дохода семьи и почти в пять раз превышает национальный ВВП (1,5 триллиона евро). Эта цифра также значительно превышает капитализацию испанских компаний на фондовом рынке и государственный долг. Другими словами, доля недвижимости в структуре испанского благосостояния огромна, что подтверждает историческую тенденцию предпочтения домовладения другим финансовым активам.
Традиционно валовые активы в сфере недвижимости составляют около двух третей совокупного благосостояния семей, хотя сейчас, из-за роста цен, они приближаются к трем четвертям. Жилищный фонд (который превысит 27 миллионов объектов в 2024 году) значительно увеличился, но ключевым фактором остается рост цен. Сочетание ограниченного предложения и высокого спроса, обусловленного занятостью и сохраняющимися конкурентоспособными процентными ставками, объясняет, почему активы в сфере недвижимости и цены на нее меняются практически синхронно.
Однако аналитики предупреждают: этот темп роста вряд ли будет продолжаться бесконечно. Прогнозы указывают на дальнейший рост в краткосрочной перспективе, но рынок, вероятно, стабилизируется и, вероятно, снизится к 2026 году.
Стоит подчеркнуть, что рыночная стоимость и реальная стоимость активов в сфере недвижимости не всегда совпадают. На текущую стоимость существенно влияют спекуляции и давление на земельные участки, особенно в районах с высоким спросом. Во многих случаях стоимость земли составляет до трех четвертей от общей стоимости дома, что искажает реальную стоимость по сравнению со стоимостью строительства. С другой стороны, тот факт, что почти 75% благосостояния семей сосредоточено в секторе недвижимости, означает, что они менее подвержены волатильности других рынков, таких как акции или криптовалюты. Тем не менее, удивительно, что некоторые недавние меры регулирования, такие как ограничение арендной платы или мораторий на выселение, противоречат интересам домовладельцев. В нынешних условиях было бы эффективнее инвестировать в широкие государственные соглашения и согласованную политику, а не в регулирование, порождающее неопределенность в секторе.
Перейдем к делу. Абсурдно чинить препятствия тем, у кого больше капитала. Если больше инвесторов будут инвестировать в сектор недвижимости, предложение на рынке аренды вырастет, а вместе с ним можно ожидать некоторого снижения цен. Жилищная проблема в Испании сейчас, очевидно, связана с предложением: не хватает около миллиона домов, и, честно говоря, отсутствие мер по ее решению бросается в глаза.
Ситуация критическая, практически национальное чрезвычайное положение. Реальность требует, чтобы основные партии, особенно PSOE и PP, отказались от краткосрочных планов и совместно работали над согласованной, устойчивой и долгосрочной жилищной политикой. Жилье – это базовая потребность. Рост населения, отчасти обусловленный иммиграцией, приводит к дисбалансу между спросом и предложением, который может привести лишь к росту цен, независимо от применяемых правил и ограничений. На любом свободном рынке, если спрос резко растёт, а предложение стагнирует, цены взлетают до небес.
К этому следует добавить, что в Испании практически нет социального жилья: менее 3% от общего жилого фонда, в то время как в таких странах, как Нидерланды, его около 30%. Контраст разителен и усугубляет проблему.
Кроме этого, средняя зарплата в Испании значительно ниже, чем в других европейских странах, а приход международных инвестиционных фондов ещё больше затрудняет доступ к жилью, особенно в так называемых проблемных районах.
Единственный реалистичный способ остановить рост цен – это увеличить предложение, но это не решение проблемы. Речь идёт о долгосрочном проекте, рассчитанном как минимум на десятилетие. Именно поэтому крайне необходим серьёзный Государственный пакт о жилищном строительстве - сроком как минимум на два срока - и твёрдая приверженность всех администраций (государственных, региональных и местных). Проблема, к сожалению, в том, что сегодня такой уровень согласия кажется недостижимым.