Этот сегмент покупателей ориентирован на престижные туристические места и высокодоходные инвестиции. Последний отчет CaixaBank наглядно демонстрирует это: эти покупатели готовы платить в среднем на 70% больше за квадратный метр, чем местные жители, что подтверждает репутацию Испании как привлекательного места для инвестиций в элитную недвижимость.
Для сравнения: 8% всех домов, проданных в Испании в прошлом году, были проданы иностранцам, не являющимся резидентами. Именно таких покупателей правительство старается не допускать, поскольку местным жителям становится все сложнее получить жилье.
Однако, несмотря на отмену «Золотой визы» и предложения о повышении налогов для покупателей из стран, не входящих в ЕС, которые не планируют обосноваться в Испании, спрос со стороны иностранных инвесторов остается высоким.
Ежеквартально этой группе было продано около 14 500 объектов, что в общей сложности составило более 58 000 объектов недвижимости с начала 2024 по 2025 год. Это на 40% больше, чем до пандемии, и на целых 338% больше, чем в 2006 году, когда испанский рынок недвижимости уже процветал.
В первом квартале 2025 года наблюдался дальнейший рост после спада, зафиксированного с 2022 года, что укрепило привлекательность Испании как инвестиционного центра для состоятельных иностранцев. Доля рынка остается стабильной на уровне 8%, что составляет почти каждый десятый проданный объект недвижимости.
Согласно исследованию CaixaBank, привлекательность Испании основана на ее экономической стабильности, восприятии безопасности, отличной транспортной доступности и относительно конкурентоспособных ценах на недвижимость по сравнению с другими европейскими рынками. Результат? Усиление давления на некоторые регионы, особенно с развитым туризмом или высокой доходностью от аренды.
Просто взгляните на цифры: в Аликанте 35% продаж жилья пришлось на нерезидентов-иностранцев. На Малагу приходится 28%, на Балеарские острова - 25%, а на Санта-Крус-де-Тенерифе - 22%. Все эти регионы пользуются высоким спросом и быстро развиваются: в Малаге, на Балеарских островах и на Тенерифе годовой рост цен превысил 12%. В Аликанте цены выросли на 10,3% по сравнению со средним показателем по стране в 9%, согласно данным Министерства транспорта.
Также наблюдается заметное изменение региональных предпочтений: Уэльва, Оренсе и Луго привлекают больше иностранных покупателей, в то время как традиционные туристические направления, такие как Жирона, Таррагона, Альмерия и Гранада, демонстрируют снижение активности.
Правительство признаёт влияние спекулятивных инвестиций. В начале 2023 года премьер-министр Педро Санчес отметил, что около 27 000 объектов были приобретены иностранцами-нерезидентами, в основном для спекуляции и получения прибыли, а не для проживания. Согласно последним данным, число выданных разрешений на строительство достигло 58 000, что более чем удвоилось. Для сравнения: Sareb передаст 40 000 объектов новому государственному учреждению, Санчес пообещал активировать 183 000 доступного жилья, а к 2024 году было выдано 126 000 новых разрешений на строительство.
Чтобы решить эту проблему, правительство предложило новый налог для покупателей из стран, не входящих в ЕС, хотя граждане ЕС освобождены от него в соответствии с европейским законодательством. Налоговая реформа всё ещё находится на рассмотрении парламента, и её критикуют партнёры по коалиции, такие как Sumar и Podemos, которые критикуют льготы, предлагаемые арендодателям для снижения арендной платы.
В итоге рынок недвижимости Испании остаётся весьма привлекательным для иностранных инвесторов, особенно в сегменте элитной недвижимости, в то время как местные покупатели по-прежнему сталкиваются со значительными препятствиями при приобретении жилья.
Диверсификация и тенденции рынка
По гражданству Великобритания продолжает лидировать в списке иностранных покупателей в Испании, хотя её доля сократилась с 21,8% до 14,8% в период с 2010 по 2019 год и с 2020 по 2024 год. Это снижение происходит, несмотря на то, что продажи остаются стабильными, на уровне около 7400 объектов в год. В отчёте эта корректировка объясняется влиянием Brexit, ослаблением фунта стерлингов и низкими показателями британской экономики после пандемии. В то же время такие рынки, как Германия, Бельгия и Нидерланды, расширили своё присутствие, укрепив свои позиции в качестве значимых игроков. Особенно выделяется Германия, приближающаяся к британскому рынку с показателем около 7000 покупок в год, в основном на архипелагах.
Рост и диверсификация спроса
Польские покупатели продемонстрировали наибольший рост доли, увеличившись с 0,7% до 4,7%. В отчете подчеркивается растущая диверсификация профиля иностранных покупателей, отраженная в росте интереса из Украины, Румынии, Ирландии и Португалии. Такие факторы, как европейская мобильность, цифровизация и восприятие Испании как безопасной страны, особенно после начала войны на Украине, объясняют этот феномен и резкий рост числа покупателей из Восточной Европы, в том числе поляков.
За пределами Европы наблюдается значительный рост интереса со стороны американских покупателей, обусловленный высоким ростом туризма из США после пандемии. Американцы в настоящее время лидируют по объему иностранного спроса в таких регионах, как Страна Басков, Ла-Риоха, Астурия, Галисия и Кастилия-Ла-Манча.
Также наблюдается рост присутствия покупателей из Латинской Америки, особенно из Аргентины, Колумбии и Венесуэлы. Хотя их доля остается низкой, сейчас на них приходится почти 1% транзакций, что вдвое больше, чем в предыдущем десятилетии.
Испания – лидер в сегменте элитной недвижимости
Анализ показывает, что 10% покупок приходится на иностранных резидентов Испании, при этом по расположению и цене они схожи с испанскими. Однако нерезиденты вкладывают значительно больше: они платят более 3000 евро за квадратный метр по сравнению со средним показателем в 1700 евро для резидентов и резидентов Испании. Это подтверждает статус Испании как одного из самых привлекательных направлений для инвестиций в элитную недвижимость в Европе. Это признают исследовательская компания CaixaBank Research и международные компании, такие как Barnes, которые относят Мадрид, Барселону и Марбелью к числу самых привлекательных городов мира для состоятельных людей (UHNWI).
Ключевые факторы, такие как транспортная доступность, инфраструктура и качество жизни, по-прежнему играют решающую роль в формировании этого сегмента спроса; этому способствуют государственные инвестиции и сила испанской социальной структуры.
Наконец, стоит отметить недавнюю отмену «Золотой визы», которая позволяла резидентам получать вид на жительство при покупке дорогостоящего жилья. По словам министра Исабель Родригес, эта мера направлена на облегчение доступа к жилью для местного населения в условиях напряженных рынков, где предложение недостаточно, а цены остаются высокими.