Исследование BBVA однозначно: цены на жильё продолжат расти. Согласно последнему отчёту о рынке недвижимости, в ближайшие месяцы мы увидим снижение продаж, рост нового строительства и, да, даже рост цен.
Исследовательская группа банка ожидает, что спрос на жильё останется высоким. Почему? Потому что появляется больше рабочих мест, растут зарплаты, процентные ставки остаются довольно низкими, и формируется всё больше домохозяйств, как среди испанцев, так и среди иммигрантов. Более того, иностранцы продолжают покупать вторые дома.
Что касается предложения, они также ожидают улучшения. По прогнозам, объёмы строительства нового жилья вырастут на 10% в 2025 году и на 12% в 2026 году. Однако аналитики предупреждают: этих темпов недостаточно для удовлетворения всего спроса, накопленного с 2021 года. В период с 2021 по 2025 год будет построено лишь достаточно жилья для 45% новых домохозяйств. Только за последние 12 месяцев дефицит жилья достиг 134 000 единиц. Если эта тенденция сохранится, разрыв сохранится надолго.
По всем этим причинам рынок останется несбалансированным, а цены продолжат расти. По данным BBVA, цены на жилье вырастут в среднем на 10% в этом году и еще на 7% в следующем.
Что касается продаж, BBVA Research ожидает их замедления. Официальные данные уже отражают это: в августе нотариусы по всей Испании зарегистрировали 38 239 сделок, что на 1,3% меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за два года, второе снижение подряд и третье за последние четыре месяца.
Продажи жилья замедляются с февраля. Причина? Дефицит как нового, так и существующего жилья, а цены продолжают расти. Всё это вытесняет часть покупателей с рынка.
BBVA Research предупреждает: если не будет увеличения предложения по разумным ценам, продажи не будут расти значительно, даже если спрос останется высоким. По их оценкам, продажи вырастут всего на 1,8% в 2025 году и останутся на прежнем уровне в 2026 году, с небольшим падением на 0,3%.
Почему же строительство нового жилья так дорого? В докладе выделяются восемь основных проблем:
1. Неопределенность в сфере регулирования. BBVA призывает к внесению изменений в правовые реформы, наиболее негативно влияющие на рынок аренды, и к ускорению судебных разбирательств в случаях неуплаты. Они критикуют Закон о жилье и требуют ускорить выселение сквоттеров.
2. Нехватка земель под застройку. В Испании предстоит построить 26% от существующего жилищного фонда. BBVA считает, что процедуры застройки земель необходимо ускорить.
3. Недостаточный государственный бюджет. Государственное финансирование жилищного строительства остается низким. Хотя новый План развития жилищного строительства на 2026–2030 годы представляет собой улучшение, его все еще недостаточно.
4. Дефицит рабочей силы. Строительная отрасль испытывает трудности с поиском рабочей силы. В период с 2016 по 2024 год количество вакансий увеличилось в четыре раза. Это повышает стоимость рабочей силы и снижает прибыльность застройщиков. Сектор нуждается в обновлении поколений, а также в увеличении иммиграции, обучении и индустриализации производства.
5. Низкая производительность труда. Помимо нехватки рабочей силы и высоких затрат, производительность в секторе на 25% ниже среднего показателя по стране.
6. Более дорогие материалы. Строительные материалы значительно подорожали после пандемии. Тридцать три вида материалов подорожали больше, чем индекс потребительских цен (ИПЦ).
7. Размещение туристов. Рост числа туристических апартаментов сокращает предложение жилья, сдаваемого в аренду для постоянного проживания.
