Компания Arcano, управляющая инвестициями, изложила истинные причины жилищной проблемы в Испании и меры, которые могут помочь смягчить её экономические и социальные последствия. Исследовательская группа Arcano Research ясно даёт понять, что нынешний кризис вызван не ростом числа туристических квартир, крупными арендодателями или покупкой жилья иностранцами.
Проблема кроется в другом: после Великой рецессии резко сократилось новое строительство, налоги на жильё заоблачные, ощущается нехватка земли и квалифицированной рабочей силы, государственные инвестиции в социальное жильё минимальны, а рынок аренды значительно меньше, чем в других европейских странах. Более того, правовая неопределённость препятствует частным проектам и инвестициям. К этим препятствиям со стороны предложения добавляется и спрос: строится новое жильё, увеличивается иммиграция... В результате получается идеальный коктейль.
Что касается решений, Arcano развенчивает несколько мифов. Для начала он критикует контроль арендной платы. Он прямо призывает к отмене ограничений арендной платы, поскольку, согласно 90% исследований, они приводят лишь к сокращению числа доступных квартир и росту цен в среднесрочной перспективе. Они также создают чёрный рынок, вытесняют семьи с низким доходом и концентрируют дефицитное предложение в домах с низким риском дефолта. Как будто этого мало, цены в итоге растут в соседних районах. Даже Брюссель не поддерживает эту меру, хотя правительство Педро Санчеса её защищает.
По словам Аркано, утверждение о том, что ограничение арендной платы имеет положительный эффект, является мифом. То же самое касается и идеи о том, что пустующее жильё решает проблему дефицита предложения. В действительности почти половина этих пустующих домов находится в небольших городах с населением менее 50 000 человек, где спрос очень низок.
Ещё одно убеждение, которое опровергает доклад: нет необходимости увеличивать предложение жилья по всей Испании. Рост населения неравномерен по всей стране, как и спрос, и распределение будущего предложения.
И туристическое жильё не является главным виновником. По данным Национального института статистики и переписи населения (INE), они составляют всего 1,43% жилого фонда. То же самое относится и к крупным землевладельцам: их доля на рынке минимальна, поэтому меры по увеличению предложения не должны ограничиваться только ими.
Что касается социального жилья, Аркано также не видит решения. По данным Банка Испании, дефицит жилья уже составляет около 700 000 единиц. Следовательно, необходимо стимулировать рынок свободного жилья.
И ещё один миф: иностранцы из стран, не входящих в ЕС. Их обвиняют в спекуляциях, но на самом деле на них приходится всего 3% покупок жилья в Испании. Их влияние на общие цены весьма ограничено.
Аркано также развенчивает идею о том, что децентрализация городского планирования способствует увеличению строительства жилья. Испания входит в число наиболее децентрализованных стран ОЭСР в этом отношении, однако в ней по-прежнему существуют проблемы с доступом к жилью. В докладе говорится, что дальнейшая децентрализация ничего не решает. Только Великобритания более децентрализована, чем Испания, в рейтинге крупных экономик.
Наконец, исследование критикует мнение о том, что высокие налоги на жильё — это хорошо. На самом деле, когда налоги настолько затрудняют доступ к жилью, особенно для молодёжи, они перестают быть позитивными. Испания — одна из европейских стран с самыми высокими налогами на жильё: более 30% в общей сложности, включая покупки, владение и продажу. В ЕС и ОЭСР средний показатель не превышает 10%.
От вертикального строительства до снижения налогов
Сейчас нет панацеи, способной исправить ситуацию на рынке жилья, и исследовательская служба открыто это признаёт. Тем не менее, они осмеливаются предложить несколько идей, которые могли бы помочь.
Первое: строить вверх. Это настолько очевидно. Arcano Research прямо заявляет: необходимо увеличить вертикальную плотность застройки, как это было сделано в Окленде, Новая Зеландия. Идея? Добавить больше жилья на меньшую площадь и быстро увеличить предложение.
Другое предложение — снять ограничения на плотность застройки. Правила городского планирования по-прежнему требуют квартир с определённым количеством комнат, несмотря на то, что семьи в Испании становятся всё меньше. Аркано выступает за то, чтобы рынок определял размер фактически продаваемых домов. Если предложение будет соответствовать потребностям людей, квартиры, которые никому не нужны, исчезнут, и цены стабилизируются. То же самое касается и гаражей: они настаивают на том, что больше нет необходимости требовать так много мест в новых зданиях, поскольку меньше людей их запрашивают.
Исследовательский отдел также утверждает, что земли, готовые к строительству, должны быть освобождены как можно скорее, а изменение назначения земли должно быть упрощено. Они также добиваются большей правовой определённости в сфере аренды: отмены контроля арендной платы, мер по утверждению инициативы по борьбе со сквоттингом и создание прочной и понятной правовой базы.
Arcano Research также делает акцент на увеличении предложения доступного арендного жилья. Как? Во-первых, необходимо инвестировать в сотрудничество между государственным и частным секторами, предоставляя налоговые льготы, которые помогут покрыть разницу с рыночными ценами. Другой вариант — аренда по контракту, как в Дублине: владельцы сдают свои дома в аренду государству на годы, получая взамен регулярную арендную плату и гарантию возврата жилья в хорошем состоянии. Компания также предлагает решения по аренде, адаптированные для таких групп, как работники здравоохранения или военнослужащие, следуя примеру США и Австралии.
Наконец, в докладе отмечается, что нам необходимо повысить производительность сектора и увеличить возможности жилищного строительства. Как? Путем индустриализации процессов, привлечения квалифицированных иностранных рабочих и сокращения сроков городского развития. В этом отношении технологии могут оказать значительную помощь: искусственный интеллект уже сокращает сроки оформления сделок в других странах. В то время как урбанизация земельного участка здесь занимает в среднем от 10 до 18 лет, в других местах, где применяются ИИ и новые технологии, этот процесс сокращается примерно до пяти лет. Здесь есть куда расти.
Что касается налогов, Arcano Research предлагает снизить или отсрочить уплату налогов, связанных с покупкой жилья молодыми людьми, чтобы способствовать их эмансипации, уровень которой находится на исторически низком уровне и препятствует как рождаемости, так и производительности труда, необходимых для финансирования социальных расходов.
Наконец, исследовательская служба считает крайне важным увеличить финансирование жилищного строительства и снизить его стоимость. Согласно её данным, «удвоение жилищного строительства для удовлетворения спроса требует увеличения текущего финансирования, которое составляет около 18 млрд евро, примерно до 33,5 млрд евро». Для достижения этой цели компания призывает к «стабильной, надёжной и согласованной правовой базе на всех уровнях власти».
Она также видит целесообразность в привлечении инфраструктурных фондов на рынок жилья, поскольку «они обладают высоким потенциалом для недорогого финансирования, и, участвуя в проектах стимулирования социального жилья, они могли бы выпускать облигации по более низкой стоимости». Кроме того, Arcano Research стремится развивать культуру сбережений среди населения, «направляя часть этих сбережений на инвестиции в жилье».