1. Динамика рынка продаж:
Прогноз продаж на 2025 г.: 825 000 единиц (максимум с 2004-2007 гг.).
Структура продаж: 725 000 вторичного жилья (исторический рекорд), 100 000 нового жилья.
Рост цен:
- Новое жилье: >15% г/г
- Вторичное жилье: >12% г/г
Драйверы спроса:
Накопленный потенциал (снижение доли собственников 30-44 лет с 76% в 2007 г. до 57% в 2023 г.).
Приток иммиграции (~400 000 чел./год).
Потребность в смене жилья (upsizing).
Ограничивающие факторы:
Дефицит предложения (ввод всего ~170 000 новых единиц/год).
Длительные сроки перевода земель (до 14 лет для конверсии сельхозземель).
2. Кризис рынка аренды:
- Ценовая динамика: Исторические максимумы арендных ставок в столицах 52 провинций. Прогнозируется дальнейший рост.
Причины сокращения предложения:
Юридические риски: Страх собственников перед признанием арендатора "уязвимым" и последующими неплатежами.
Регуляторное давление:
Контроль арендных ставок (особенно в Каталонии), снизивший ротацию жилья (с 2.3 до 5 лет).
Ограничения на фонды недвижимости (их доля в жилфонде — 1.5%).
Переориентация собственников: Перевод жилья в сегмент краткосрочной аренды или продажа.
Парадокс регулирования: Меры, направленные на защиту малоимущих арендаторов, привели к их исключению с рынка (собственники избегают риска).
3. Институциональные и регуляторные проблемы:
Оккупация (okupación):
Неэффективность правовых механизмов защиты собственности.
Создает "недвижимую панику" (pánico inmobiliario) среди владельцев.
Требует специализированных судебных процедур (по европейскому образцу).
Программа госгарантий по ипотеке (100%):
Потенциально эффективный инструмент помощи молодежи без семейной поддержки.
Низкая реализация из-за административных барьеров.
Регулирование туристического жилья: Эксперт оценивает данную меру как несоразмерную проблеме (пример: в Барселоне 9 800 объектов при общем фонде 825 000).
4. Рекомендации для стабилизации рынка:
1. Стимулирование предложения:
Ускорение процедур землеотвода и лицензирования строительства.
Поощрение частных инвестиций в арендный сектор (включая институциональных инвесторов).
2. Реформа арендного законодательства:
Повышение правовой определенности для собственников.
*Пересмотр механизмов помощи "уязвимым" арендаторам без дискриминации владельцев.
3. Усиление защиты права собственности:
Создание специализированных судебных инстанций по делам об оккупации.
Оптимизация процедур выселения.
4. Административная оптимизация:
Повышение эффективности реализации госпрограмм (на примере ипотеки 100%).
Рынок характеризуется рекордным спросом на фоне структурного дефицита предложения. Ключевые риски связаны с неэффективным регулированием, снижающим инвестиционную привлекательность сектора и ограничивающим доступность жилья. Необходим консенсус в политике, направленный на долгосрочное увеличение жилищного фонда и защиту прав всех участников рынка.
Источник: Эксклюзивное интервью Гонсало Бернардоса, основанное на данных Ministerio de Fomento и анализе рыночной динамики.